Hypotheek berekenen? Zo werkt het!

Je hebt je oog laten vallen op een nieuwe woning. Of je hebt fantasieën over ergens anders gaan wonen. Maar binnen welke prijsklasse kun jij op Funda gaan kijken? Hoeveel is je maximale hypotheek? En wat kun je dus bieden op een nieuwe droomwoning? Dat hangt van een paar factoren af. We zetten ze voor je op een rij. En het goede nieuws is: ook als starter, ondernemer, flexwerker of gepensioneerde kun je misschien meer lenen dan je denkt.

Hoeveel geld heb jij nodig voor een nieuwe woning?

Bijna iedereen sluit een hypotheek af om een nieuwe woning te kopen. Logisch, je hebt niet zomaar de volledige koopsom op de plank liggen. De meeste mensen kopen een nieuw huis met een hypotheek en spaargeld. Dat spaargeld heb je sowieso nodig om de kosten koper en de inrichting van je huis te betalen. Die kosten kun je namelijk niet meefinancieren met de hypotheek.

Daarnaast kom je als starter mogelijk in aanmerking voor een Starterslening. En het kan ook zijn dat je een schenking ontvangt voor je huis. In die gevallen heb je minder hypotheek nodig voor het huis.

Je maximale hypotheek, spaargeld en een eventuele schenking of Starterslening vormen samen jouw budget voor een nieuwe woning. Dit bepaalt dus voor welk bedrag jij naar een huis kunt kijken.

Waar hangt je maximale hypotheek van af?

Dat je maximale hypotheek wordt bepaald op basis van je inkomen – dát weten de meeste mensen wel. Maar er spelen daarnaast nog meer factoren mee. Hoeveel je maximaal aan hypotheek kunt krijgen, hangt af van deze factoren:

1. jouw inkomen (en eventueel het inkomen van je partner)
2. mogelijke schulden (zoals een creditcardschuld of studieschuld)
3. de waarde van de woning die je koopt
4. de huidige hypotheekrente
5. de hypotheeknormen

We zullen de factoren één voor één kort bespreken. En wil je het jezelf makkelijker maken en niet zelf allerlei rekensommen moeten maken? Dan kun je ook je hypotheek berekenen via Hypotheek.nl. Je vult enkele gegevens in en krijgt dan direct te zien hoeveel jij maximaal kunt lenen.

Factor 1: je inkomen (en dat van je partner)

Ten eerste wordt je hypotheek getoetst aan jouw inkomen en dat van je mogelijke partner. De bank wil zeker weten dat jij met je inkomen de hypotheeklasten nu en later kunt betalen. Voor het bepalen van je inkomen kijkt de hypotheekaanbieder uiteraard naar je salarisstrook. Ook onder andere vakantiegeld, een dertiende maand en een vaste bonus tellen mee als inkomen.

Heb je een tijdelijk contract? Dan helpt het als je werkgever een intentieverklaring wil ondertekenen. Daarmee verklaart hij of zij in principe jouw contract uiteindelijk te willen omzetten naar een vast contract. De hypotheekaanbieder rekent dan met jouw inkomen alsof je een vast contract hebt.

Hoe zit het als je ondernemer bent?

Heb je een eigen onderneming? Dan kun je geen salarisstrook overhandigen. In dit geval kijkt de hypotheekaanbieder naar je jaaromzet van de afgelopen drie jaar om je toetsinkomen te bepalen. Het gemiddelde van die drie omzetjaren telt als jouw toetsinkomen. Het werkt trouwens op een soortgelijke manier wanneer je flexwerker of oproepkracht bent.
Ben je nog geen 3 jaar ondernemer, maar wel al minimaal 1 jaar? Ook dan kom je mogelijk in aanmerking voor een hypotheek. De bank bekijkt dan ook wat je voordat je ondernemer werd in loondienst verdiende. Op basis van je inkomen in loondienst en je jaaromzet als ondernemer wordt je toetsinkomen bepaald.

Kun je een hypotheek krijgen als je bijna met pensioen gaat?

Ja, dat kan! Als je binnen 10 jaar met pensioen gaat, rekent de hypotheekaanbieder je maximale hypotheek wel op een iets andere manier uit. De aanbieder kijkt dan niet alleen naar je huidige salaris, maar ook naar je pensioeninkomen en AOW straks. Houd er rekening mee dat je daardoor mogelijk iets minder kunt lenen. Bij veel mensen valt het pensioeninkomen plus AOW lager uit dan hun eerdere inkomen in loondienst.

Ben je al met pensioen? Dan berekent de hypotheekaanbieder je maximale hypotheek door te kijken wat je op dit moment aan pensioeninkomen verdient en hoeveel AOW je ontvangt.

Factor 2: eventuele schulden

Over schulden of leningen die je hebt lopen, betaal je vaak rente en/of aflossing. Daarom kun je minder hypotheeklasten dragen als je al een lening (los van je huidige hypotheek) hebt. Je maximale hypotheek valt lager uit naarmate je een hogere schuld of lening hebt lopen.

Om die reden is het advies vaak om een lopende lening, waar mogelijk, af te lossen als je een hypotheek wilt aanvragen. Je kunt dan meteen een stuk meer lenen.

Dit zijn voorbeelden van “schulden” die impact hebben op je maximale hypotheek:

• een studieschuld
• een persoonlijke lening of doorlopend krediet
• een creditcardschuld
• op afbetaling gekochte producten
• een private-lease-auto
• roodstand op je rekening

Factor 3: de waarde van de woning

Ook de taxatiewaarde van de woning die je koopt, speelt een belangrijke rol bij je maximale hypotheek. Hypotheekaanbieders stellen een taxatie van je huis dan ook meestal verplicht om een hypotheek te krijgen. Je kunt in principe niet meer dan 100% van je woningwaarde lenen.

Daarop zijn twee uitzonderingen mogelijk:

1. Je mag 106% van je woningwaarde lenen als je die 6% extra gebruikt voor verduurzaming van je huis.
2. Je mag extra lenen als je je huis gaat verbouwen en de verbouwing voor waardevermeerdering van je huis zorgt. In dat geval kijkt de hypotheekaanbieder naar de waarde van je huis na de toekomstige verbouwing.

In al die gevallen geldt wel dat je de hogere hypotheek ook qua inkomen moet kunnen dragen. Dus het kan zijn dat je vanwege je inkomen niet 100% van de woningwaarde mag lenen.

Factor 4: de huidige hypotheekrente

Bij een lage hypotheekrente kun je een hogere hypotheek krijgen. Je maandlasten zijn dan immers lager voor hetzelfde hypotheekbedrag. Daardoor kun je met jouw inkomen een hogere hypotheek dragen als de rente laag staat. Houd dus zeker de actuele rentes in de gaten. Als je je maximale hypotheek berekent via Hypotheek.nl, wordt voor jou al rekening gehouden met de maximale hypotheek.

Factor 5: de hypotheeknormen

Ook beslissingen van het kabinet zijn bepalend voor jouw maximale hypotheekbedrag. Het kabinet stelt jaarlijks samen met het Nibud normen vast om de maximale hypotheek te beïnvloeden. Met deze leennormen willen zij voorkomen dat mensen onverantwoorde financiële risico’s nemen.

De hypotheeknormen worden regelmatig bijgesteld. Soms worden de normen voor bepaalde groepen soepeler, soms juist strenger. In 2024 wordt bijvoorbeeld de studieschuld op een andere manier meegenomen in hypotheekberekeningen. Daardoor kunnen veel mensen met een studieschuld iets meer lenen dan eerst.

Dus: wat kun jij lenen voor je nieuwe huis?

Voordat je een bod uitbrengt op een huis of het zelfs in gedachten al compleet ingericht hebt, is het belangrijk dat je weet hoeveel jij voor je woning kunt lenen. Zo heb je helder wat je verantwoord kunt bieden en of een huis überhaupt binnen je budget past.

Wil je exact weten hoeveel jouw maximale hypotheek bedraagt zonder daar ingewikkelde Excel-berekeningen op te hoeven loslaten? Maak dan een afspraak met een hypotheekadviseur van Hypotheek.nl. Die kan precies voor je uitrekenen hoeveel jij voor je nieuwe woning kunt lenen. Daarbij houdt de adviseur rekening met alle factoren hierboven.